• 粤公境准字[2012]第82号
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    【对比】各国的房产税制度是怎么样的?

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    欧洲

    近日,中国可能开征房地产税可谓热点话题。无论庙堂之上,还是媒体之间,亦或江湖之远,都在关心房地产税立法问题。“房产税”作为一个万众瞩目又感受各不相同的热点常常会一石激起千层浪。总体来说:持有多套房产的人们要意识到这个问题的重要性了!(看海外资讯,加入出国圈微信号13823685606)

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    关于中国的房产税,已连续三次释放出重磅信息——

    » 3月5日,政府工作报告提出,今年健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。这是继2014年和2018年之后,政府工作报告第三次提及房地产税立法。请记住这四个字——稳步推进。

    » 3月8日,全国人民代表大会常务委员会工作报告提出:集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等。立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。这个表述的特点是,规定了房地产税立法的时间表:确保如期完成。这说明在较高层已经有了较为明确的时间表,毕竟有期,才能谈得上如期!

    从最近释放出的信号看,“稳地价、稳房价、稳预期”,仍然是今年楼市调控的主打歌。国家希望看到的,是房价既不大涨,也不大跌,而是保持平稳。所以,房地产税的出台肯定还是那两个字——稳步:将步步为营,分城施策,扎实推进。

    » 3月7日,财政部回答记者关于中国房地产税的提问回答中说道:“大多数国家都实行了房地产税制度,都有一些共性的制度性安排,我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点。”

    那么国际上的制度有哪些呢?小编选出了几个具有代表性的国家和地区一起来分析。

    1. 英 国——阶梯比例的印花税

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    只要在英国买房购置环节都需要缴印花税,具体细分又能分成住宅地产印花税和商用地产印花税。

    英国房产持有环节的税目:有地租(通常每年几百磅),没有房产税。出租收益免税额以外的部分也有阶梯制的所得税。

    住宅地产的购买环节的印花税征收如下:

    第一套房:

    售价0-125,000英镑:0%

    售价125,000-250,000英镑:2%

    售价250,000-925,000英镑:5%

    售价925,000-1,500,000英镑:10%

    售价>1,500,000英镑: 12%

    第二套房:

    售价0-125,000英镑: 3%

    售价125,000-250,000英镑:5%

    售价250,000-925,000英镑:8%

    售价925,000-1,500,000英镑:13%

    售价>1,500,000英镑: 15%

    敲重点:印花税是交易环节税,出租收益是所得税,英国房产在持有环节没有房产税。

    2. 美 国——各州税率大不同

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    在房屋和土地有永久产权的美国,房产税已有200多年的历史,是房屋永久产权的最基本保障,也是房主的义务(不缴房产税,房屋可能会被没收并拍卖)。

    在实际缴纳过程中,各社区会根据实际情况不同而相应调整税率。富人社区房产税会稍高,这使当地学校、医疗等公共设施更好,形成良性循环。而中低收入社区的房屋则会由专业人士评估,适当减少缴纳的房产税。

    在美国,房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔;最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那。不过每年各个区域的房产税绝对数值也都有变化,美国各州的平均房产税率在0.28%-2.35%之间,全国房产税中位数为2149美元。

    所以美国的房产税加遗产税和各州不同的资本利得税,多重作用使得在美国很难期望通过房产增值交易取得大额收益。

    敲重点:美国有房产税,房越好,税略高!

    3. 日 本——两项税种捆绑征收

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    日本的房产税叫做“不动产固定资产税”,跟“都市计画税”捆绑在一起。

    不过《塞岛家园》小编跟日本业内人士核实以下信息时,被告知:对日本居民而言,有房产税控除,十年所得税控除。

    • 不动产固定资产税

    1、不动产固定资产税是一种地方税,是以每年1月1日为时点,对在城市规划内的不动产(土地、房屋)的所有人征收的一个税种。

    2、税额的计算方法:税额 = 课税标准 × 1.4%,课税标准是当地政府机关登录的不动产台帐的固定资产的评价额。

    3、住宅用地的减免政策:住宅用地200平方米以下的部分,称为“小规模住宅用地”,按课税标准额度的六分之一计算。200平方米以上的部分,称为“一般住宅用地”, 按课税标准额度的三分之一计算。但是,土地上的建筑面积,不能超过土地面积的10倍。

    4、建筑物的减免政策:新建的建筑物到120平方米为止的部分,一般住宅的前三年,三层以上的耐火或者准耐火住宅的前5年,固定资产税减半。但必须住宅的居住部分是建筑物面积的1/2以上;或者:居住面积是100平方以上200平方以下,出租用住宅35平方以上200平方以下,而且,1平方的评价额有限制,木造不超过112000日元,准耐火构造不超过144000日元,耐火构造176000日元。

    5,纳税日期:每年4-5月收到纳税通知书,纳税者可以选择一次或者分季度缴纳。

    • 都市计画税

    1、都市计画税也是一种地方税,也是以每年1月1日为时点,对在城市规划内的不动产(土地、房屋)的所有人征收的一个税种。与固定资产税一起缴纳。

    2、税额的计算方法:税额 = 课税标准 × 0.3%,课税标准是当地政府机关登录的不动产台帐的固定资产的评价额。

    3、住宅用地的减免政策:住宅用地200平方米以下的部分,称为“小规模住宅用地”,按课税标准额度的三分之一计算。200平方米以上的部分,称为“一般住宅用地”, 按课税标准额度的三分之二计算。

    敲重点:日本属于有房产税,但有较高的减免政策。通俗的讲主要目的是征豪宅税。

    4. 中国香港——更厉害的空置税来了

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    香港主要有三类税费:差饷、地租、物业税。香港房地产税各类减免不算多,税基很宽,不过整体税率并不高。

    1、差饷

    是对土地及建筑物的出租市值征收的,属于就物业使用而征收的税项。近些年税率为5%,占香港收入比重约3%,占到香港家庭支出的2%左右。香港法律并未具体规定差饷承担者是出租人还是承租人,一般由租客与业主自行约定。如果没有其他协议,即由使用人缴纳。

    此外,政府还有权向差饷缴纳人退还或宽减差饷。比如,经济状况较差时,政府可制定一些减免措施,降低居民税赋。金融危机之后几年,由于一些宽减差饷措施,差饷在总收入中所占比重下降到3%左右

    2、香港的地租

    香港土地也是公有制为主,和我们基本类似。所以非常理解土地出让金。不过,香港有土地批租制和年租制并行。

    开发商购买时要一次性缴纳一笔土地出让金。此外,每年还要为土地缴纳一定的地租。地租的税基与差饷的税基相同,税率为3%。

    3、物业税

    香港的物业税是对物业所有者征收的,其针对的是土地和建筑物的租金收入(若不出租就不用缴纳物业税)。

    物业税的现行税率是15%。减免方面,不能追回的租金和物业所有者支付的差饷,可以从租金收入中扣除。另外,政府还对修葺及相关支出提供了20%的标准免税额。

    纳税额=标准税率(15%)*80%*(租金收入-不能追回的租金-物业所有者支付的差饷)。

    4、空置税

    相比之下,空置税似乎才是真正的调控楼市发展的狠招,它是抑制投机而来的。“空置税”的实施,是对一手新房开征,其真实的目的是遏制“捂盘惜售”,简而言之就是加大住房供给,抑制房价过快上涨,所以它在调控楼市和房价上面,要比房产税更具有“杀伤力”。且目标明确:直指开发商!不过香港的房产经纪告诉《塞岛家园》小编,在香港1500万港币以下的新房多数在落成前已经卖光,所以空置税对普通大众化需求的房屋市场影响不大。

    敲重点:香港没有房产税, 且物业税还有较高抵扣。

    5. 塞浦路斯——房产税已成过去时

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    2018年塞浦路斯对房产税的相关政策做出了一些在税率方面的调整,政府取消了房产税,没有遗产税。因此塞浦路斯房产的持有成本相对低廉,除购买环节的印花税外明显低于英美等国家,没有额外的税费,房屋持有成本相对较低。

    一、土地及房产买卖交易环节税费

    1)增值税

    购买房产需要缴纳增值税。目前购房者可为其名下的一套自用住宅申请5%的优惠增值税率。

    该优惠政策有极严格的附加条件:申请人须书面保证该套房产仅为自住,不得用于出租等任何其他用途。增值税局有可能抽查享受优惠增值税率的房产的使用情况,一旦发现房产被出租,或做其他用途,会责令申请人补税,还有可能罚款。

    2)过户费(Transfer Fees)

    是在购买房产进行土地登记并变更土地所有人名义时的费用。

    临时政策如下 :2012年12月31日前注册的房产,需要缴纳增值税的房产没有此项费用(Transfer Fee)也就是一手房没有此费用,无需缴纳增值税的房产(二手房),半价缴纳过户费。

    政府近年来分年度出台过减免过户费的政策。

    3)印花税

    如果还未签发所有权证书,买方需把购买合同书在土地登记处登记,须缴纳以下印花税:

    1 不超过170,860欧元的,买方应按照0.15%税率缴纳印花税

    2 超过上述金额的,按照0.2%缴纳。

    这应在合同签署后30天内注册并且支付。

    4)遗产税

    遗产税已经于2000年1月1日被废除,在塞浦路斯,父母将房产过户给孩子,或是去世后给孩子继承,其中都没有税费产生。

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    二、持有房产环节税费

    塞浦路斯有如下五种物业持有税费:

    1)不动产税

    (修改补充2016年:塞浦路斯房产税将下降至以前的25%)2016年塞浦路斯房产税将下降,只需要交以前的25%。2017之后不再交房产税。

    2)市政税

    市政税也是以房产在1980年1月1日的价值为基础计算,税率为千分之一点五。

    现时价值30万欧元的房产,1980年价值3万欧元,市政税为45欧元/年。

    3)排污税

    排污税也是以房产在1980年1月1日的价值为基础计算的,税率为千分之五。

    现时价值30万欧元的房产,1980年1月1日价值3万欧元,排污税为150欧元/年。

    4)垃圾清运费

    不同城市收费标准略有不同,每套物业125-160欧元/年。

    5)物业管理费

    塞浦路斯本地开发商一般地产项目皆不提供物业管理。所谓物业管理费仅指公寓楼公共电费开支、公共花园和/或公共泳池的维护费用等,一般在20-50欧元/月/套,别墅则没有这些费用;塞浦路斯本地开发商的特殊地产项目(仅一个游艇地产及两个高尔夫地产项目)物业费较高,1500-3000欧元/年,视房产种类(公寓、联排或别墅)及面积的不同而不同。

    以上五种税费,以现时价值40万欧元(1980年1月1日价值为4万欧元)的房产为例,业主持有物业每年仅需缴纳:

    公寓:240+60+200+160+600=1260欧元,

    别墅:240+60+200+160=660欧元

    若房产出租,则租客承担垃圾清运费和物业管理费。

    总而言之:塞浦路斯不动产持有成本较低。

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